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【地产】向管理要效益——精装项目的“低成本、高品质”管控特训营

【地产】向管理要效益——精装项目的“低成本、高品质”管控特训营

2019/04/01 11:16
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会议背景

 

政策背景:2016、2017年中国多个省份与城市出台政策,自2018开始,全国各地都作出规定住宅项目将不再以毛坯出售,均以成品房或全装修销售。

 

现实困境:精装修项目远比毛坯房开发更复杂,对房企的统筹协调管理能力提出了更高的要求,如何实现“低成本+高品质“一直是各房企对精装工程的追求与挑战。

 

课程特色

 

 

  • 精装修工程是参与分包最多、涉及材料最全、工序流程最复杂、成本比重较大、品质要求最高但质量投诉最多的单体工程,对营销和产品口碑有重大影响。古语有云“凡事预则立,不预则废”,精装工程必须进行详细的前置策划和统筹管理,否则很容易出现“现场管理乱套,工序流程冲突,成本浪费严重,品质质量不高的后果,本课程正是以此为切入点。

     

  • 案例剖析:邀请最具实战经验的专家亲临授课,将行业最新最前沿的管理模式、广泛应用的方法与实操策略进行讲解,并分享万科、保利及龙湖及碧桂园等一线房企实操案例。

  • 实战演练:结合所授知识和方法,举一反三进行思考,通过讲师与学员问答,学员间互动对案例在本企业应用存在的疑问,疑难和阻力、顾虑进行现场解决。

  • 个性咨询:结合房企尤其是中小房企特点,有针对性的提出和回答个性问题,享受专家现场问答互动。

 

课程收益

 

1. 破解:

将标杆地产精装全流程的策划按四个不同模块拆解讲授,不同模块之间又紧密相连。

 

2. 指导:

通过对各个环节前置策划的内容、步骤和案例的讲解剖析,使学员能够从实操、落地角度对精装修前置策划进行自我总结,并能够按步骤、系统化完成管理策划,实现低成本+高品质。

 

3. 获取:

标杆房企的精装工程管理流程、制度和作业指导、工艺做法及成品保护标准文件资料等。

 

4. 借鉴:

不同房企和学员针对精装前置管理课程的学习,结合本企业特点有针对性的获得可在企业落地的解决方案。

 

培训方式

 

 

课堂讲授、案例分析、互动答疑。

 

课程对象

 

 

中高管、精装修团队、设计团队、工程团队、成本团队、项目团队。

 

培训课时

 

12小时(2天)

 

主讲老师

 

文老师

☆【钧涵地产学院】精装修类战略合作讲师

☆国家一级注册建造师&一级注册造价工程师、高级工程师 

☆MRICS 皇家特许测量师、工商管理硕士MBA

☆曾任万科集团资深高管 

☆曾任万达集团高管及万达学院高级讲师 

☆曾任碧桂园某区域高管 

☆现任某地产公司集团高管 

 

☆  逾16年房地产行业及建筑行业经验 ,具备海外项目管理经验 ,“理论派+实践派”成本复合型专家,对成本及招标采购管理、精装修工程+成本+招采+施工的全流程策划管理、商业地产全流程及企业战略转型等专题都有深入研究和丰富的实战经验。

 

☆  内训服务客户:招商蛇口、阳光100、融信地产、越秀地产、金辉地产、中南置地 (商业地产)、凯德置地(商业地产)、印力商业地产集团(商业地产)、深圳地铁、百荣地产、江苏圆融集团、 北京中铁诺德(商业地产) 、新昌中国地产集团(商业地产)、华新(南京)置业、明发集团南京区域公司……

 

课程内容

 

开篇一:如何看待和理解目前地产行业大变局?

从一个会议开始:《装修标准联合评估及策划会》

设计、营销、成本采购、工程四大部门联合作战,PK+合作:

成本部:成本测算+寻找性价比高的产品+提升可实施度

工程部:工艺优化+图纸深化+样板施工

设计部:产品整合+设计把控+保证效果

营销部:满足客户需求+PK竞品

☆ 案例:保利地产北方公司精装项目策划会

 

工程策划篇

 

1、批量精装修项目工程管理策划-质量

 

 

短期是质量问题,长期是忠诚度问题,最终是品牌溢价问题

样板引路四项基本原则

质量三交底:

A)工艺做法

万科工艺做法,含成品保护和验收标准

瓷砖分类,倒角做法及铺贴

 

B)成品保护

《成品保护标准》及违约处罚规定

☆分项工程保护要点一览

违约处罚规定

各分项工程成品保护标准

解决方案一:合同中违约扣款

解决方案二:支付手段

 

C)交付标准

据瑞捷咨询管理统计,成品保护不到位造成的交付缺陷比例为40%;干的好不一定交付的好

一户一验+可视化质量管理

 

2、批量精装修项目工程管理策划-进度

 

 

工程进度精细化管理

《周计划》量化到户

 关键节点图表法表述

流水节拍调整

周按户考核,建立滞留金制度

 

3、批量精装修项目工程管理策划-界面划分

 

 

理清工程界面解析,画地为牢,有所为有所不为,解决“只分工,不闭环”

界面划分的4大误区

 

第一步“界面划分操作指导

案例对比:

万科地产标准化装修招标体系文件:《总包与精装修交接面标准清单》(按部位划分)

某地产公司精装修招标工作界面划分(按工程划分)

 

第二步:落地执行有依据

案例保利地产《总包及精装单位工作界面交接单》解析

万科精装工程交接单及成品/半成品交接单

 

4、批量精装修项目工程管理策划-风险

 

 

案例:坚持良心工程与良心成本-隐蔽工程

批量精装修项目工程管理策划-风险

批量施工过程风险控制

批量施工前的风险管理

批量施工中的风险管理

售后服务阶段的风险管理

 

5、批量精装修项目工程管理策划—交付评估验收

 

 

标杆地产精装项目评估周期

万科集团交付验收体系:

《万科精装修交付验收标准表》

《万科精装修交付验收标准图例及标准》

建立完善检查机制

交付快速维修服务

质保期内,快速维修有响应

案例:标杆地产案例

案例:《万科工程管理成套体系文件》

 

独家赏析

“那些大佬们的办公室:王石(原办公室+新办公室)、郁亮、王健林、任志强、刘强东……”(独家50P照片+视频)

 

成本策划篇

 

1、为什么要做精装成本策划?

问:仅有售价作为输入条件的情况下,定价产品如下的精装工程成本投入多少合适?你的答案,不是公司制度标准。

 

2、构建“精细化精装修限额管控体系”

精装修属于效果类工程:限额设计,不预则废

1)设计管控与成本优化综述

成本问题已成顽疾,成本管控都有哪三大挑战以及如何有效合理应对。

2)深入解析:优化设计与限额设计

案例:盘点分析标杆房企《限额设计标准》:双限管控

a) 专题研究:双限管控体系搭建:限额设计+限额成本

b) 什么叫“效果类工程”,其成本如何进行限额管控

c) 效果类工程“二次限额”管控措施

d) 二次限额如何让限额管控真正落地!

案例:龙湖地产效果类工程限额管控精彩案例

 

3、精装修成本优化

成本优化介入时机与方式

案例:标杆地产精装修住宅测算模板及其应用

案例解析:解决方案  标准清单法

石材替换

案例:电梯门套石材替换

 

4、精装修工程“无效”成本的“有效”控制

关于损耗

加工损耗:落后加工机具切割。要求使用先进设备

设计损耗:结构与建筑与装修间没有良好策划协调,产生边角料。

案例:XX项目卫生间空间布置设计

运输及施工损耗:运输过程;现场加工或施工不当

案例:XX项目景观石材工程设计成本优化案例

 

5、石材供应商报价原则与模式解密

独家案例:揭秘石材及相关价格的组成计价模式

案例:XX项目景观石材工程设计成本优化案例

 

6、精装修供应商成本招采应对创新策略

1)地产企业价值核心与项目管理三角形

2)效果类工程如何避免低价中标、影响工程品质质量

什么是效果类工程?

3)新模式如何应用及其带来的价值导向

案例:精装修工程的兼顾低成本和高品质的成本招标解决方案

以项目全局观角度看待成本优化之一:当品质提升VS成本超支,要鱼还是熊掌!?

案例:万科某项目设计品质与成本造价矛盾解决

4)快速压缩精装修供应商报价:

成本招采创新案例--挖掘供应商价格底线模式

 

7、不同品牌酒店目标成本参考指标(万达酒店建设):

设计费用

地上装修费用

地下装修费用

厨房、洗衣房等专项设备

弱电

其他建设工程支出

开办费

 

8、围绕售楼处和样板间,成本部不但可以省钱,还可赚钱!

1)借鸡下蛋,合作共赢

案例:万科物业的增值服务

案例:售楼处及样板间案例

 

9、合约管理角度:

先礼后兵,费用约定清晰避免后续签证争议索赔(见附件一)

☆脚手架搭建及移位费用如何约定?

交叉施工及施工降效如何处理?

装修界面管理及工序交接如何界定?

成品保护费如何规定?

为什么现场清理及完工清洁费只包含“一般清洁,不含石材结晶及深度开荒”

室内空气污染测试到底如何要求?

 

招采策划篇

 

1、精装供应商遴选

 

 

A)万科“间谍行动

1、目前我们的产品品质以及供应商资源在行业内处于什么水平;

2、我们的付款方式(主要是付款比例)是否具备竞争优势,是否需要调整付款方式可以吸引行业优秀供应商;

3、我们的部品标准与同行比较,是否需要调整标准降低建设成本;

4、有哪些灵活的采购模式实现成本目标。

 

B)特殊供方管理

有政府背景或政府要员推荐的单位

集团内部单位

垄断行业单位

设计部、成本部、工程部合作分工、各司其职;85项样板间主要材料选型、参考品牌、供货计划

案例:万科地产精装项目精装全专业材料选型要求、参考品牌、供货计划、合约类型及供应商联系方式

 

2、优秀供应商资源流失的魔咒:最低价中标,能留下好的供应商吗?

 

 

真正好的资源无法实现“有竞争性的长期合作”,反而不时出现“没有竞争性的长期合作”或“有竞争性的短期交易” ;

打破魔咒的黑马与鲶鱼

案例:北京万科精装修供应商管理创新之“大标段+小标段”

案例:精装总包—战略合作:招采创新案例—高效招标与快速定标的招标模式

工程类招标痛点:

效率性:

招标清单编制时间长、评标报告;合同清单偏高偏低项多,存在不平衡报价

合理性:

超低价报价如何废标,如果评定为低于成本价

 

3、识别和避免被挂靠

 

 

现今建筑市场,尤以总包和精装单位挂靠最为严重,低价中标后层层转包,最终实施人是质次价低的分包老板。

应对方案

1)资格预审环节三大关注点

2)现场考察环节四大关注点

3)评标分析环节五大关注点

标前谈判的困局及应对
公司要求精装单位招标条件是垫资到某一节点后付款,如何应对?

现场踏勘后的书面确认

希望引入品质更高的供方,但其价格不具备竞争力,如何应对?

评标谈判困局及应对:

投标人迟到,如何处理

是否接受单个投标人降价以及如何处理?

合同谈判

偏离确认

 

4、为什么项目公司必须发起精装招标立项,以及立项书如何编制

 

 

案例:标杆地产精装招标立项书

 

5、图纸及封样管理

 

 

精装图纸管理办法

装修封样管理

封样流程

封样送审与评审

 

6、装修材料招采风险管理

 

 

案例:入户门招采风险识别与管理

 

7、招标模式创新:兼顾品质效果与成本

 

 

什么是效果类工程?

非合理偏低价单位如何处理?废标?中标?

最低价单位的工程交付品质质量差,被工程、设计、项目总和集团甚至营销部会上批评,会下鄙视,成本招采怎么背上了工程品质质量差的黑锅?

互动案例:效果类工程的成本招标解决方案

 

设计策划篇

 

精装修设计所面临的痛点是:希望装修形成差异化,但是过去把差异化的点放在品牌上,结果差异化变得越来越同质化,最后大家其实都美哟差异化了。

将一些不能用的空间通过精装修激活。

将一些只能想象但无法言表的需求通过精装修具象化。

将生活所有的细节都可以用装修实现剧本化。

在你的项目价格和区位没有优势的情况下,让客户对项目唯一无法忘记和想要购买的就是你的装修设计细节---让客户感动的设计细节。

案例:让 客 户 感 动 到 尖 叫 的“99 个 精 装 修 设 计 细 节“-

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工艺

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