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中小房企没必要一味冲千亿

中小房企没必要一味冲千亿

2019/06/18 18:16
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1,房地产未来可以细分为4个行业。即投资(金融属性低买高卖),开发(众多开发商),运营(轻资产),和服务(易居)4大模块。

 

房地产转型升级之路,从路径比较来看,如果从下往上走,可以从服务到运营、从运营到开发,从开发到投资,这是可行性的;但如果从上往下走就会比较危险,因为以开发商心态去做运营,去做服务,要非常小心,陈凯觉得是做不了的。

 

2,房企组织未来会向扁平化演变,企业未来应该是自组织。CEO的核心责任不是把产品做得更好,这当然重要,但更重要的要在更高维度在顶层设计构建适合企业发展的组织结构,推动组织和文化发展,要让老板“恨”你。

 

3,房企这些年都在玩上下游转型,转型成功的房企并不是太多,其实他们骨子里都还是开发商。

 

4,当下房企核心的焦虑问题。总结起来大约有6个。第一,要规模还是要利润?第二,一二线还是三四线?第三,区域化管理还是扁平化管理?第四,如何找对平台或者找对人?第五,高周转还需要讨论?第六,还需不需要强制跟投?

 

5,100家1千亿,等于10万亿,其他房企都不用继续做了,说明肯定不可能。如果是50家房企破千亿,平均2000亿是有可能的,那么又是10万亿了,也没其他房企什么事了。所以虽然很多中型房企都在提出冲千亿规模的目标,但实质最终能突破千亿的却不会太多,否则整个行业10万亿+量级“就爆了”!

 

中型房企没必要大规模的都在冲千亿!

 

6,金融机构放贷,现在对三、四线就不给,一二线项目金融机构都愿意给钱,但是一二线限价限购,类似3年前100亿在上海中心拿的地王,到现在还没开出来,一二线未必就是好。在陈凯看来,一二线也未必好,三四线也未必差,但话又说回来,三四线肯定比一二线难做。

 

7,从薪酬来讲,现在地产人才的薪酬的确很高了,当下房地产人才的薪酬,已经比金融系统还高。其实房地产人才在这个阶段是很幸福的。

 

8,别对强制跟投基于太多期望。事实上,一个项目赚不赚钱跟“跟投”机制没有太多关系,其实,哪怕是强制跟投的职业经理人,也并不能保证与老板真正同心同德。因为项目的利润,销售更多更市场、政策、拿地成本、融资等高度相关。比如设计跟投的高管即使跟投后努力做好本职工作,其实与利润并没有太大核心关系。

 

 

9,去年所有行业的利润排行榜,第一是银行,第二是非银金融,第三是房地产。房地产这个行业一个怪事,大量的库存,竟然放着放着就能够增值,这太罕见了,估计其他行业都没有,比如面包库存放了几天就不行了,别谈增值;比如过去房地产拿地定位错了当年没卖好,最后过了2、3年,竟然大幅度销售赚大钱。

 

10,房地产现状核心有三大不易:即拿地不易、盈利不易、转型不易!

 

11,拿地不易方面,主要体现在土地供应有限,企业选择趋同,不冲千亿不是个事情,政府大数据下的精准调控。

 

12,盈利不易:土地市场竞争充分,捡漏不容易,降价是个常态,成本上涨,合规性要求越来越高.房企土地价格在增高,房价受控甚至下降,中间的利润区越来越薄了。(事实上,当下如果在北京拿地,如果按照测算的话,可能没有一块土地能拿。)

 

13,房企转型也不容易。比如开发商转型轻资产、做服务,一定要首先有“服务生”的态度。服务的基本特点是让你先增值,然后我在这个基础上分享你增值分享出来的汤。

 

所谓轻资产,核心就是帮别人重资产增值后的顺带分点收入。但现在开发商转型去做轻资产,未必有这个心态和胸怀。

 

所以,陈凯强调,没有利他的心态是很难做好轻资产的!

 

14,规模企业可以有更大创新投入,应该在研发多一些投入。创新核心可以分为三个领域。

 

第一:金融创新(资金来源、结构化、成本)

第二:管理创新(战略差异化、组织变革、授权和激励创新)

第三:产品服务创新(技术工艺、空间形态、服务细分、增值)。

 

15,中小房企别一味重规模。应该在同质化竞争下做差异化策略。做最擅长的自己。

 

比如在区域选择区域聚焦,在熟悉的区域做,

比如土地获取方式做差异(未来拿地如果想拿好地,要么超高成本地王,要么为政府解决一些实际城市建设发展问题,否则很难拿到好地),

比如管控模式的创新,

比如在转型的领域,聚焦房地产未来投资、开发、运营、服务四个领域,中小开发商可以选其一去做细分。比如在投资领域的平安不动产。没有人做开发,但平安不动产的权益销售额超过龙湖。未来如果你投资能力强,可以继续做投资。

 

16,在地产人才成长上,大器晚成可能比少年得志更有效。

 

一个项目从买地到交房,至少3年,一个项目中还没项目做完就想升城市总,一个城市总没有做2年就又想升职,任何一个好的岗位需要合理时间的沉淀。要有耐心。比如一个项目总都没有经历一个完整的拿地、销售、交房的周期,都没有经历过房闹群诉,没有真正经历交付……不是一个合格的项目总。

 

17,项目是否盈利是能力问题,项目质量是否靠谱是人品问题。

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