评司论企｜扎根城市更新20年，佳兆业发展之路

佳兆业城市更新业务始于成立之初，被誉为旧改之王。1999年，成立之初的佳兆业实业在深圳龙岗区拿下了总建面58万平方米的烂尾楼地块，年内成功将该地块转化为土储，第二年依托该项目打造的桂芳园项目面世，成为佳兆业城市更新的首个项目。随后在2001年，2004年佳兆业又成功转化了深圳可园、深圳佳兆业城市中心等项目，集团城市更新走上发展快车道。截止至2018年末，佳兆业共拥有城市更新项目120个，总占地面积约3000万平方米。佳兆业在这涉足城市更新业务20年内成功转化了超过1100万方的城市更新项目，更值得一提的是，2008-2018年十年间每年平均转化旧改项目建筑面积94万平方米，被誉为业界的旧改之王。 

组建专业城市更新公司，以推动集团的城市更新业务发展。2011年，佳兆业集团集中优势资源组建了国内第一家专业城市更新公司——佳兆业置业发展（深圳）有限公司。2013年，随着战略布局在全国的深入及业务的持续发展，佳兆业置业集团成立，标志着佳兆业城市更新业务实现集团化运营。2015年，佳兆业置业集团更名为佳兆业城市更新集团（深圳）有限公司。随后2018年业绩会中，佳兆业主席明确表示，佳兆业是一家城市更新企业，再次将城市更新业务战略地位上升至更高层面。在专业化运作之下，城市更新为佳兆业的发展提供了土地成本、拿地渠道、企业形象打造等多方面优势：

根据2018年数据，佳兆业的土地成本占销售均价比值仅为30%，在目前土地价格上涨的情况下土地成本控制较好。具体项目上来看，佳兆业城市更新地块同样优势明显，以佳兆业2018年内转化的广州小坪村项目为例，2018年12月，企业以总投资额不少于74.3亿元拿下该城市更新项目。根据项目规划及企业公告信息，该城市更新项目规划计容总建面168.0万方，其中归属于企业的可售面积50.0万方，相当于企业以14852元/平米的平均楼板价拿下了50.0万方的住宅用地，根据克而瑞土地数据，与同期招拍挂市场相比，该项目的土地成本不足同期成交的住宅地块二分之一，具有明显的成本优势。

截至2018年末，佳兆业共拥有未纳入土储的城市更新项目120个，总占地面积约3000万方，如此巨大的储备量，未来将会持续转化为企业土储，为企业发展提供支撑。从分布来看，城市更新项目中近三分之二的土地位于粤港澳一线城市，为企业带来了拿地渠道优势。以深圳为例，在本次6月推出宅地供应之前，深圳招拍挂市场已经近半年未有宅地供应。而从具体数据来看，2018年深圳供地计划显示，城市更新土地占商品房土地供应总量40%，因此借助城市更新可以帮助企业在核心一线建立纳储优势。

对城市发展来说，佳兆业的这种城市更新可以通过嫁接产业资源有利于城市空间的再造，从而推动某些“洼地”升级改造，带动周边区域的发展，提升企业形象。例如佳兆业的深圳盐田城市更新项目、惠州佳东江新城、深圳大都会大厦等项目均为百万方大盘，而深圳盐田城市广场更是规划成为了集商业、办公、酒店、住宅四位一体的百万方大型综合体。这类大型项目由于规模较大影响范围广，配套设施建设比较彰显企业实力，成功打造这一类型项目十分有利于提升企业在当地的影响力。 

城市更新将会对佳兆业的业绩提供持续支撑，三年左右会迎来一波爆发期。从历史销售数据来看，2018年下半年，佳兆业城市更新项目坂田城市广场、龙岗未来城、平湖佳兆业广场、盐田城市广场等为企业贡献了近300亿的销售业绩，2019年新增城市更新项目货值近600亿元，相比2018年再度提升。从转化土储能力来看，2018年佳兆业通过城市更新转化新增土储57.0万方，未来两年内预计可转化土储163.5万方，之后会迎来一波爆发期，预计三到五年期间可以通过城市更新转化土储850.0万方。另外值得注意的是这些待转化项目均位于土地稀缺、价值较高的广州、深圳、上海一线城市，因此随着未来的持续转化，手握大量一线优质土地资源的佳兆业竞争力将持续增强。

我国房地产发展逐渐步入“存量时代”，城市更新业务市场前景广阔。现阶段我国的房地产发展市场已经由增量市场逐步向存量市场转变，房地产市场发展之初留下的老旧建筑逐步进入了更新周期。尤其是在一线城市，由于发展较快，原有的破旧城中村、老旧工厂、烂尾楼项目等已落后于时代，部分落后产业需要更新优化，因此改造的需求更高。从市场需求角度来讲，已形成集团化运营的佳兆业城市更新业务未来前进十分广阔。 

城市更新开发周期较长，受政策波动影响较大，企业应注意风险。从目前国内的房地产市场发展来看，我国的城市更新业务具有巨大的发展空间。虽然这一业务虽然具有项目体量大，成本低的优势，但是同样具有开发周期长，周转慢，受政策波动影响大，异地复制困难等缺点。企业想要在拓展新的城市更新业务一方面需要与当地政府接洽，另一方面也可能涉及原著居民搬迁等问题，且由于是大体量项目，也对企业的开发能力提出了考验。