物业服务企业如何拓展增值服务，挖掘高价值链条？

在物业管理行业快速发展的阶段，物业服务企业必须坚持走规模化发展道路，才能在激烈的市场竞争中崭露头角、行稳致远。一方面，未来行业将迎来万亿级蓝海，为企业实现规模化扩张奠定发展基础；另一方面，国外领先企业FSV北美市场份额6%，2018年我国百强企业市场份额达38.85%，综合实力TOP10企业市场份额达11.35%，由此看出，我国物业服务企业规模集中度还有非常大的上升空间；此外，较强的规模效应不仅为企业提供更强的市场竞争力和发展潜力，同时也是开展多元业务、提升盈利能力的重要保障。

具体来讲，物业服务企业一方面可以依托兄弟开发企业资源、强化自身市场拓展能力来促进企业规模增长；另外，还可借鉴FSV的外延扩张模式进行高质量的收并购，审慎地选择性价比较高的优秀企业，降低收购风险，提高管理面积的同时获得更多优势资源；此外，借助互联网等技术应用，企业可以通过智能化平台输出、创新商业模式等手段进一步扩张服务半径。对于扩规模的城市选择，我们建议聚焦核心城市群的同时，关注销售面积、开工面积有优势的热点城市，寻求广度和深度的双向突破，最终建立符合自身优势的规模化发展路径。

图1：物业服务企业扩规模的发展渠道

近年来，随着物业管理行业与互联网等高新技术跨界融合，物业服务企业迎来发展新机遇，纷纷探索多元增值服务领域。我们依据上市标杆企业所开展的重要增值服务类别，梳理总结为“房屋、业主、空间”三个主要方向，对企业如何搭建适合自身发展的增值服务进行简要概述，以期为企业挖掘高价值增值服务链条。

物业服务企业的主要服务对象就是业主及其房屋资产，这是企业得天独厚的资源和优势，所以，国内物业服务企业可参照北美物业行业领先者First Service Corporation，围绕业主的房屋资产做增值服务，提供保养、美容、托管、租赁等解决方案。服务范围可涵盖住宅内外部，如衣柜和地板设计、外墙粉刷和玻璃清洁、供热通风系统等服务，还可延伸至房屋安全检查、保险、消防等服务，通过帮助业主实现不动产保值增值、价值再造，是企业较为容易获得投资回报的增值服务领域。例如，作为社区租赁标杆企业的绿城服务，主要开展房屋托管、二手房经纪两项业务，通过自建线下专业公司、与第三方运营商战略合作等运作方式，整合多方资源，共同推动社区租赁业务的发展。

图2：围绕“房屋”搭建的增值服务内容

作为物业管理服务的延伸，社区增值服务旨在满足不同业主和住户的生活及日常所需，为其量身打造全生命周期的产品及服务，提供更便捷的生活方式，进一步优化业主及住户的生活品质。物业服务企业可利用大数据对业主的需求偏好进行解读，针对不同年龄进行客群划分，前期从社区家政、快递、便民等基本服务切入，积累更多业主及客户并增强粘性，后期可逐步引入社区金融、教育、医疗、养老、汽车、资产管理等高附加值的增值业务，发掘更长的价值服务链条，获得更大的盈利空间。

具体来看，社区教育方面，万科物业、保利物业、金地物业、东原物业等企业，通过自建团队或与教育机构合作，引入其教学资源，再结合自身的场地、平台优势，在社区内开展教育服务，有所建树；另外，社区金融也是增值服务中具有高投资回报的重要方向之一，佳兆业物业通过与银行、小贷公司、支付公司等第三方金融机构的合作，提升社区金融服务的便捷性，来满足业主及住户更多样化的金融服务需求。截至目前，佳兆业物业已在深圳、南京、成都、东莞等八座城市开展了社区金融业务，2018年实现社区金融服务年度总投资额近4亿元。

图3：围绕“业主”不同需求，搭建相关增值服务内容

物业服务企业管理的社区公共空间蕴藏着巨大的资源和价值潜力，包括电梯、停车场、业主休闲活动场地、垃圾回收箱等，企业可以充分利用公共空间整合运营，搭建高附加值增值服务内容。例如，企业可以租赁社区闲置空间，打造微服务中心，为业主提供收发快递、生鲜售卖、接送孩子、老年人活动中心等便民服务；另外，如果物业服务企业将电梯空间利用起来经营广告，并将收入与业主进行分成或抵扣物业费，可以在盘活社区闲置空间的同时，实现与业主的双赢。如彩生活、长城物业、新城悦等企业，都与传媒平台达成战略合作，共享社区空间红利。

此外，对于停车场等其他类型的闲置空间，物业服务企业也可挖掘商业价值。如佳兆业物业在电梯、快递柜、自助售货机等空间，分别与分众传媒、丰巢、农夫山泉等公司签订了全国性战略协议，并在各分公司全面落地，降低空置率，提升空间资源业务收入，同时，在出入通道、车库等场地引入本地化的道闸及灯箱广告、车辆服务等业务，创造新的收益。

图4：社区“空间”增值服务运营内容

目前，住宅物业仍为大多数物业服务企业的主要服务业态，市场格局日趋成熟，相对而言，非住宅物业管理领域竞争格局尚未明确，物业服务企业可抓住细分领域发展机遇，发掘企业价值。

从市场空间角度来看，2018年，产业园区物业全国在管面积达8.9亿平方米；全国医疗卫生机构数达98.7万个，医院2.9万个，其中三级医院2267个，二级医院8081个；全国高等学校共计2914所，其中，普通高等学校2631所，成人高等学校283所，非住宅物业服务领域发展空间广阔。

总体来看，目前在产业园区物业、医院物业及学校物业内没有特别突出的企业，仍有发展空间。因此，一方面，物业服务企业可以考虑加大产业园区物业管理领域的布局，进一步提升竞争优势，另一方面，由于学校物业和医院物业有对应领域的资源优势和门槛，突破难度略大，物业服务企业可尝试进入这两大领域抢占市场份额，成功突围后可形成小龙头局面。此外，办公物业与商业物业管理日趋市场化、盈利性较强，物业服务企业可挖掘细分领域商业机会，进一步加强市场竞争力，提升企业价值。