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物业服务企业如何拓展增值服务,挖掘高价值链条?

物业服务企业如何拓展增值服务,挖掘高价值链条?

2019/06/25 18:40
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01
大力拓展管理规模
夯实基础服务本元

 

在物业管理行业快速发展的阶段,物业服务企业必须坚持走规模化发展道路,才能在激烈的市场竞争中崭露头角、行稳致远。一方面,未来行业将迎来万亿级蓝海,为企业实现规模化扩张奠定发展基础;另一方面,国外领先企业FSV北美市场份额6%,2018年我国百强企业市场份额达38.85%,综合实力TOP10企业市场份额达11.35%,由此看出,我国物业服务企业规模集中度还有非常大的上升空间;此外,较强的规模效应不仅为企业提供更强的市场竞争力和发展潜力,同时也是开展多元业务、提升盈利能力的重要保障。

 

具体来讲,物业服务企业一方面可以依托兄弟开发企业资源、强化自身市场拓展能力来促进企业规模增长;另外,还可借鉴FSV的外延扩张模式进行高质量的收并购,审慎地选择性价比较高的优秀企业,降低收购风险,提高管理面积的同时获得更多优势资源;此外,借助互联网等技术应用,企业可以通过智能化平台输出、创新商业模式等手段进一步扩张服务半径。对于扩规模的城市选择,我们建议聚焦核心城市群的同时,关注销售面积、开工面积有优势的热点城市,寻求广度和深度的双向突破,最终建立符合自身优势的规模化发展路径。

 

图1:物业服务企业扩规模的发展渠道

 

02
挖掘多元服务潜力
延伸增值想象空间

 

近年来,随着物业管理行业与互联网等高新技术跨界融合,物业服务企业迎来发展新机遇,纷纷探索多元增值服务领域。我们依据上市标杆企业所开展的重要增值服务类别,梳理总结为“房屋、业主、空间”三个主要方向,对企业如何搭建适合自身发展的增值服务进行简要概述,以期为企业挖掘高价值增值服务链条。

 

围绕“房屋”搭建增值服务,实现资产保值升值

 

物业服务企业的主要服务对象就是业主及其房屋资产,这是企业得天独厚的资源和优势,所以,国内物业服务企业可参照北美物业行业领先者First Service Corporation,围绕业主的房屋资产做增值服务,提供保养、美容、托管、租赁等解决方案。服务范围可涵盖住宅内外部,如衣柜和地板设计、外墙粉刷和玻璃清洁、供热通风系统等服务,还可延伸至房屋安全检查、保险、消防等服务,通过帮助业主实现不动产保值增值、价值再造,是企业较为容易获得投资回报的增值服务领域。例如,作为社区租赁标杆企业的绿城服务,主要开展房屋托管、二手房经纪两项业务,通过自建线下专业公司、与第三方运营商战略合作等运作方式,整合多方资源,共同推动社区租赁业务的发展。

 

图2:围绕“房屋”搭建的增值服务内容

 

瞄准“业主”需求,利用现有资源,专注线下服务

 

作为物业管理服务的延伸,社区增值服务旨在满足不同业主和住户的生活及日常所需,为其量身打造全生命周期的产品及服务,提供更便捷的生活方式,进一步优化业主及住户的生活品质。物业服务企业可利用大数据对业主的需求偏好进行解读,针对不同年龄进行客群划分,前期从社区家政、快递、便民等基本服务切入,积累更多业主及客户并增强粘性,后期可逐步引入社区金融、教育、医疗、养老、汽车、资产管理等高附加值的增值业务,发掘更长的价值服务链条,获得更大的盈利空间

 

具体来看,社区教育方面,万科物业、保利物业、金地物业、东原物业等企业,通过自建团队或与教育机构合作,引入其教学资源,再结合自身的场地、平台优势,在社区内开展教育服务,有所建树;另外,社区金融也是增值服务中具有高投资回报的重要方向之一,佳兆业物业通过与银行、小贷公司、支付公司等第三方金融机构的合作,提升社区金融服务的便捷性,来满足业主及住户更多样化的金融服务需求。截至目前,佳兆业物业已在深圳、南京、成都、东莞等八座城市开展了社区金融业务,2018年实现社区金融服务年度总投资额近4亿元。

 

图3:围绕“业主”不同需求,搭建相关增值服务内容

 

挖掘“空间”潜力,培育新型价值增长点

 

物业服务企业管理的社区公共空间蕴藏着巨大的资源和价值潜力,包括电梯、停车场、业主休闲活动场地、垃圾回收箱等,企业可以充分利用公共空间整合运营,搭建高附加值增值服务内容。例如,企业可以租赁社区闲置空间,打造微服务中心,为业主提供收发快递、生鲜售卖、接送孩子、老年人活动中心等便民服务;另外,如果物业服务企业将电梯空间利用起来经营广告,并将收入与业主进行分成或抵扣物业费,可以在盘活社区闲置空间的同时,实现与业主的双赢。如彩生活、长城物业、新城悦等企业,都与传媒平台达成战略合作,共享社区空间红利。

 

此外,对于停车场等其他类型的闲置空间,物业服务企业也可挖掘商业价值。如佳兆业物业在电梯、快递柜、自助售货机等空间,分别与分众传媒、丰巢、农夫山泉等公司签订了全国性战略协议,并在各分公司全面落地,降低空置率,提升空间资源业务收入,同时,在出入通道、车库等场地引入本地化的道闸及灯箱广告、车辆服务等业务,创造新的收益。

 

图4:社区“空间”增值服务运营内容

 

03
抓住细分领域发展机遇
寻求全新价值突破点

 

目前,住宅物业仍为大多数物业服务企业的主要服务业态,市场格局日趋成熟,相对而言,非住宅物业管理领域竞争格局尚未明确,物业服务企业可抓住细分领域发展机遇,发掘企业价值。

 

从市场空间角度来看,2018年,产业园区物业全国在管面积达8.9亿平方米;全国医疗卫生机构数达98.7万个,医院2.9万个,其中三级医院2267个,二级医院8081个;全国高等学校共计2914所,其中,普通高等学校2631所,成人高等学校283所,非住宅物业服务领域发展空间广阔。

 

总体来看,目前在产业园区物业、医院物业及学校物业内没有特别突出的企业,仍有发展空间。因此,一方面,物业服务企业可以考虑加大产业园区物业管理领域的布局,进一步提升竞争优势,另一方面,由于学校物业和医院物业有对应领域的资源优势和门槛,突破难度略大,物业服务企业可尝试进入这两大领域抢占市场份额,成功突围后可形成小龙头局面。此外,办公物业与商业物业管理日趋市场化、盈利性较强,物业服务企业可挖掘细分领域商业机会,进一步加强市场竞争力,提升企业价值。

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