房企一二线加大拿地布局，楼面价与房价的关系到底有多大？

2019年上半年，全国土地市场从拿地金额来看，上半年多数大型优秀房企积极补仓，其中碧桂园拿地金额近千亿，万科、融创超600亿，保利、龙湖也在500（含）亿以上。

东莞土拍规则变化吸引不少关注，深圳年内重量级土拍也引起了业内的广泛关注，杭州上半年出让金引领全国首位，武汉、长沙等地的熔断地价不断刷新，一二线城市仍为房企投资拿地的重心。

 

房企从拿地开始，最终还是要落实到老百姓所面对的房价上，近日有用户留言一直在问小编，为什么总是楼面价，而不是折合住房销售价格，老百姓是关系房价，楼面价和房价就好比之前一直再说“面包”和面粉之间的关系一样，楼面价也就是我们俗称的地皮价。老百姓可能不太理解楼面价到底是怎么算出来的，今日小编就再此科普一下，楼面价和房价。

那么什么是楼面价？

楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价一定程度表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

 

我们注意，计算楼面价的两大要素：土地成交总价、规划建筑面积，土地单价、规划容积率；

计算公式：楼面价＝土地总价÷规划建筑面积/土地单价÷规划容积率；

一个案例教你怎么计算出楼面价：

以今日金华地块为例：该地块总规划建筑面积59749.12㎡，地块成交总价72968.61万元，所以此楼面价=72968.61/59749.12*10000=12212（单位：元/㎡），有些地区按照亩来计算楼面价，方法同上。

 

楼面价和房价之间有什么关系？

房价的决定因素有多种构成，也就是土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素多会决定房价的高低。

一般来说，房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即房价：土地价格＋建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。

据推算，土地成本占房地产开发成本比例40%左右，而且这还要看土地是通过什么途径拿到的，如是通过竞争激烈拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。所以也就是我们目前所看到的如果楼面单价刷新高纪录，那么建设项目以后，此地房价也将不可小觑。

 

地块楼面价只是开发商的一个成本核算的一个数据，算不上销售价格的任何参考，销售价格的参考，更多的是随行就市，有的人给出了一个大概的算法，楼面价格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也会随着时间的推移变得没有规律。

土地成交回暖，并不完全代表这房价会有什么大幅度的变化，最终房价如何要看整个房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和其他项目成本。小城市土地价格低，建安成本占据比例高，销售价格是楼面价3到5倍也属于正常，大城市土地价格高，建安成本占据比例低，销售价格是楼面价的1.5到1.8倍也是高利润，因此关于房价和楼面积价之间的关系，要通过具体地区，具体分别，需要周边参考价格来综合分析，才会得出最低售价范围。

下期，小编为您整理溢价率相关资料。