达尔文的《物种起源》中说，能够生存下来的物种，并不是那些最强壮的，也不是那些头脑最聪明的，而是那些能够对环境变化做出最快反应的物种。
自然世界的进化依靠适者生存，商业世界同样如此。在物业领域，保利物业是其中一个。
8月6日，保利物业发展股份有限公司正式递交了港股上市申请。如无意外，保利物业将成为中国内地第14家在港交所主板上市的物业公司。
而4个月之前，保利物业还是一家新三板挂牌公司。对于资本市场偏好的转向，保利物业做出了最快反应。
不仅如此，随着招股书的披露，投资者忽然发现，与以往见到的传统物业公司不同，拟上市的保利物业有可能把物业行业带入一个全新的时代——大物业时代。
“央企”、“保利”、“行业龙头”等标签，都在预示着保利物业这家拟上市企业或将给港股物业板块的江湖格局带来新的变量。
事实上，从2014年第一家物业公司彩生活上市，到2019年第一家“大物业公司”保利物业准备进入资本市场，梳理物业行业这五年间的市场变化，会发现一条隐藏的脉络——港股物业上市公司的估值逻辑正在迭代：
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商业模式定价——以彩生活为代表；
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利益依赖型定价——以碧桂园服务为代表；
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稳定可持续型定价——以保利物业为代表。
什么叫稳定可持续？
站在未来看现在，具备“大物业”属性的公司才是可持续的公司：规模只是基本盘，商办和公共服务才是未来。
港股市场物业板块的估值逻辑，一般基于3个要点：
而在过去数年中，港股上市物业公司的估值定价模型也发生了三次变化。
2014年6月，彩生活从花样年控股分拆，成功于港股主板上市成为第一家登上资本市场物业公司。上市仅3个交易日，其以近70倍的市盈率反超母公司花样年控股。
市盈率背后反映的是资本市场对一家公司当前经营状况与未来增长前景的认可程度。彩生活未上市之前，物业管理行业集中度低、盈利能力弱，资本市场关注度弱。
作为物业第一股，彩生活享受到了“头部企业+创新商业模式”带来的流动性溢价，市场给出了比传统房地产开发更高的市盈率和估值。
但彩生活的平台化战略需较长时间验证，随着市场偏好的转向，港股市场物业板块的估值体系发生迁移，公司规模与市盈率呈现出明显的正相关关系。
2018年，碧桂园服务登上港股。截至2019年8月12日，碧桂园服务市值为479.31亿港元，依旧是排名第一。碧桂园服务市盈率46倍，其中很大一部分来源于市场给予的头部溢价。
背靠销售规模第一的母公司碧桂园，碧桂园服务在管面积1.81亿位列第二，仅次于彩生活。其储备面积增速差不多是在管面积的两倍，在未来2-3年内撑起碧桂园服务管理面积的高速增长。
值得注意的是，头部溢价分为两种，一种是碧桂园服务这种“量级取胜”的规模型头部企业，一种则是绿城服务为代表的“以质取胜”的质量型头部企业。
在港股上市的物管公司中，绿城服务以67.1亿人民币的营收规模位列第一，在管面积1.7亿平米。截至2019年8月12日，绿城服务市值为171.94亿港元，市盈率在31倍左右。
绿城服务用不到碧桂园服务在管面积一半的规模量级，获得了与碧桂园服务接近的市盈率，这是绿城服务的品牌溢价。
随着物业服务的深度和广度不断拓展，行业价值链得以延伸，但现在大家都在规模里厮杀，持续增长的盈利方式却依旧模糊，未来是靠模式、规模、服务还是概念？
头部企业根据市场的需求和变化，跳出传统的以住宅为主的社区服务，进入到商企服务、公共管理服务等众多领域，从社区服务商向城市服务商升级。
比如万科物业与珠海大横琴投资有限公司携手打造国内首个“物业城市”治理模式；保利物业进驻西塘古镇，深度介入乡镇公共管理，进入公共管理服务领域……
在不远的未来，物业行业会分化为两种类型的公司，一是传统型社区物业公司，即以基础物业服务作为服务内容和收入来源，二是进化升级后的城市服务商，即大物业公司。前者以小型物业服务企业为主，后者则是以保利物业为代表的头部企业。
从这个角度看，作为央企物业公司龙头，保利物业的上市或将成为港股物业板块的一个新锚点。
保利物业认为，大物业就是全域物业，全业态物业，全民物业，全技术物业，全价值物业。具体而言，其核心内涵是包括：
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以中国960万平方公里为服务空间的“全域物业”；
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以住宅社区、产业园区、教育园区、城市空间、乡村建设等为服务市场的“全业态物业”；
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以社区业主+城乡居民+全国国民为服务对象的“全民物业”；
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以物联网、人联网、价值联网融合发展的“全技术物业”；
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以人文社区、价值生活为服务内容的“全价值物业”。
而在大物业的大战略框架内，保利物业认为，只有具备规模大、多业态、以增值服务为主、纵深发展这4个特点，才是真正的大物业企业。
在保利物业看来，大物业既是战略，也是品牌。它代表着物业行业在人们心目中的重新定位。这个位置，就是从推动社会治理创新的高度和视角，看待物业行业。这是一个行业龙头站在宏观视角思考行业未来。
基本面最终落实的是对公司的盈利的成长性、稳健性及质量层面的考虑，而市场的偏好又取决于标的的稀缺性。
所以我们从盈利稳定性、盈利质量、成长性、稀缺性、热度五个维度对保利物业进行解析。
盈利稳定性上，招股书数据显示，保利物业2016年、2017年、2018年总收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元，年复合增长率达28.4%。以2018年年末的营收规模来看，保利物业的营收规模在上市物业公司中仅次于绿城服务和碧桂园服务，后两者的营收规模分别为67.1亿元和46.75亿元。盈利质量上，2016-2018年，保利物业溢利分别为1.49亿、2.25亿元、3.36亿元。年复合年增长率达50.1%。保利物业的传统物业服务对收入的贡献率趋降，社区增值服务的贡献增加，带来了整体毛利率的上升。招股书显示，2018年社区增值服务毛利率高达48.6%，远高于同期的物业管理服务的20.2%、非业主增值服务的20.3%，并在2019年4月底提升至48.8%。成长性上，保利物业在央企背景的物业服务百强企业中排名第一，占据央企“老大”的位置。据招股书数据，截至2019年4月30日，保利物业合同管理面积为3.7亿平方米，在管面积为1.98亿平方米。1.98亿平方米的在管面积在上市物业公司中处于什么位置？答案是，在目前上市的14家物业公司中，保利物业的在管面积仅次于彩生活、碧桂园服务。
稀缺性上，凭借母公司的资源优势，保利物业可以承接各种政府、公共项目。在管面积方面，2018年，住宅社区在管面积占比60.7%，非住宅物业在管面积占比39.3%。
作为央企龙头的保利物业，在规模扩张上除了传统的母公司资源输入、并购合作两种常规手段外，在多业态拓展和“政企合作”方面也具有独特优势。
近年来，保利物业抓住国家“放管服”改革和实施“乡村振兴”战略的机会，整合系统内外资源推动城乡融合发展，成功构建了系统性的公共服务体系。
中信证券在对保利物业的最新研报中提到：“（城镇管理）的订单在初期盈利能力并不高，但这种订单具备基础服务叠加的可能性（菜单式服务），未来仍有收入和毛利持续提升的可能。”
随着行业集中程度不断加速，物业与科技、与资本不断探索融合，行业必然会走向大物业。在万亿级的产业规模之下，大物业将成为各类物业的高度服务集成商，成为各类社会资源的深度挖掘掌控者。
