【物业】雅生活服务欲收购中民未来物业，行业最大单笔收购案或将浮出水面

      9月4日，雅生活服务在港交所发布公告，称针对雅生活服务可能收购中民未来物业服务有限公司若干股权等相关事宜，公司董事会通知本公司股东及潜在投资者，雅生活服务已与独立第三方就可能收购事项展开初步磋商，可能收购事项之条款有待进一步协商。

      近期市场上最受关注的莫过于中民物业和雅生活之间的并购案。

      根据此前媒体的报道，近期中民未来控股集团有限公司将其持有的中民未来物业服务有限公司60%股权转让给一家港股上市公司。双方已经签署初步协议，而买方已支付部分定金。

      不过由于并购仍在初步磋商阶段，因此雅生活方面并没有向物业深度报道透露进一步详细的计划。实际上，有业内人士透露，中民未来早在今年6月左右就开始在市场上公开售卖资产，彼时有多家知名上市地产公司都成为了意向买家。

      据了解，中民物业是由中民未来于2018年11月30日设立的一家“空壳”公司，旗下并无多少实质资产。中民未来直接持有中民物业94.91%股份，而中民投则实际持有中民未来74.8%股份。

      天眼查显示， 物业方面，中民未来旗下主要有上海铂赢物业管理有限公司（上海明华物业有限公司的母公司）、重庆皓吉物业管理有限公司、常州中房物业有限公司、上海锐翔上房物业管理有限公司、上海科瑞物业管理发展有限公司、中民未来易创科技（上海）有限公司、山东宏泰物业发展有限公司、大连意美企业管理服务有限公司、重庆卫士物业管理有限公司和陕西诚悦物业管理有限责任公司等物业公司。而以上物业公司股权已经在2019年3月中旬到4月中旬一个月左右内全部发生变更，先已成为中民物业旗下公司。

      “这其中中房物业、上房物业、科瑞物业以及宏泰物业等都是非常好的物业公司，市场上不少公司都有并购的想法。”一位物业行业老总表示。

      值得注意的是，除了中民物业旗下的物业公司之外，中民未来控股集团旗下也包含优质的物业资源，比如龙城物业，天眼查资料显示，专注公建物业的深圳龙城物业目前实控人是芮沛实业（上海）有限公司，而这家公司正是中民未来控股集团旗下全资子公司，此外，广东宏德科技物业有限公司也归中民未来控股集团实际掌控。

      市场普遍分析认为，当前中民物业对外界寻求并购，和当前整个中民投的债务高压有着密切关系。今年2月25日，中民投在上海召开的债权人会议上透露，目前公司有息债务1522亿元，2019年到期的有息债务894亿元。

      再来看买方。雅生活服务方面当前正处于高速发展之中。根据雅生活公布的2019年半年报显示，今年上半年，雅生活服务收入22.41亿元，同比增长59.4%；毛利8.30亿元，同比增长62.6%，毛利率同比提升0.7个百分点至37.0%；净利润5.68亿元，同比增长69.3%，净利润率同比提升1.5个百分点至25.4%。各财务指标都有所增长。

      另外，截至2019年6月底，雅生活服务在管面积攀升至2.11亿平方米，同比增长52.9%。合约面积3.25亿平方米，同比增长41.2%，在管项目1031个。 据了解，雅生活服务合约面积主要来自雅居乐集团和绿地控股两大股东。在第三方市场拓展收购方面，也做了相关布局。

      年中业绩会上，总裁黄奉潮表示，“雅生活服务将出台更多激励政策，鼓励获取第三方项目。现在，是收购优质公司的窗口期，对于一些优秀的、尤其是需要在某些业务方面补短板的物企，我们都会积极物色、寻求合作。同时，对于并购后可能存在的风险，雅生活服务也做了准备”。

      这意味着，从2017年开始频繁并购物业企业的雅生活，目前再度开启了自己的并购之旅，并且不乏类似并购中民物业这样的大手笔。

      “对于中民物业这样体量很大的物业公司来说，也只有相对应体量较大的行业龙头规模的企业才有实力拿下。“一位行业人士告诉物业深度报道，”有资金、有实力、有规模，并且近期有明确扩张规模的计划的公司，当下在行业里满足上述几个条件的并不多，雅生活就是其中之一。而且从中民物业整体情况来看，如果这次并购一旦成型，说不定将成为物业服务行业里单笔金额最高的并购。”

      目前物业管理行业最大的并购案来自于彩生活。2016年8月1日，花样年及其附属公司彩生活联合发布公告透露，花样年旗下深圳市万象投资合伙企业、深圳市前海嘉年投资基金管理有限公司斥资20亿元左右联合收万达物业100%股权。此番雅生活能否打破这一纪录值得期待。

      站在当下角度看待问题，“有业绩支撑的多种扩张战略+债务危机”的神奇组合，似乎巧妙促成了这桩收购案。但把时间轴拉长，你就会发现，这件事其实早就埋下了伏笔。雅生活服务于2018年2月在港股上市，当时招股说明书就披露，雅生活服务融资金额65%都将用于收并购。

      上市一年来，雅生活服务频频出击，收购四家物企。结合上市前对绿地物业的收购，背后集团雅居乐共完成对五家物企的控股。不过，与传统收并购不同，雅居乐全资收购绿地物业后，又以10亿价格让渡20%予绿地集团，同时保留了“雅居乐服务”、“绿地物业”两个高知名度品牌。

      此番操作之后，对雅生活服务而言，就有了雅居乐集团和绿地集团两大集团作为强大后盾，为其往后发展打下了坚实基础。如此一来，雅生活服务即可以快速完成各细分物业类型布局，又能够帮助企业提升品牌知名度，选择余地颇大。更为此次收购中民未来物业，做好了铺垫以及准备工作。

      值得注意的是，雅生活和中民投之间并非毫无交集。今年2月份，为缓解债务危机，绿地控股以121亿元收购中民投所持有的中民外滩50%股权及相应债权。而绿地控股也是雅生活服务的股东之一，在雅生活2.11亿平方米的在管面积中，来自于绿地控股的项目面积约占总管理面积的3.7%。

      未来，雅生活服务发展规划主要有两点，一是推进收并购及第三方物业占比，完善物业服务在区域和业态上的全产业链布局；二是，采用轻资产运营模式，开发收并购项目的增值服务潜力，提升社区经济能力，丰富品牌产品线。显然，收并购中民未来物业，是符合未来发展标准的。

      在当前快速整合的物业管理行业中，雅生活服务多元的扩张战略，将公司带入了发展快车道。在拥有两大集团背书、叠加强大的第三方拓展能力与并购能力之后，雅生活服务未来的增长一定有充分的保障。

      “不过双方这次并购最后能否成行现在仍不好说，雅生活在和中民物业洽谈，但其实和中民物业所包含的那些物业公司，也就是这次并购的真正标的，还没有实质性的接触，因此并购能否成行还需要观察一段时间。”一位业内人士告诉物业深度观察。