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【地产】吴建斌：房地产行业仍然是一个好行业，未来就该这么干！

2019/11/06 15:40

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房地产最近几年遭遇了史上最严调控，很多地产人对未来都很困惑。

房地产接下来究竟会怎么走？地产大咖吴建斌最近分享了自己的观点……

虽然整体行业的规模还在增长，但由于调控持续加码，整个行业的增速放缓了，部分中小房企，甚至部分百强房企都出现了各种各样的发展困难。

因此，很多房企以及行业从业人员变得有些茫然——行业还有没有未来？如果没有未来，怎么转型？如果有未来，那该怎么做呢？

对此，我可以很肯定地说，房地产行业是一个好行业，依然还有得做。因为，一是其在国民经济中的占比相当大，不是一时半会能由其他行业替代的；二是无论从行业未来的发展空间、可持续性，还是利润水平来看，房地产行业依然是一个很好的行业。不过，如同其他行业一样，房地产行业发展到现在这个阶段，也发生了一些新变化，比如，行业整体规模继续大幅扩大的空间已经不大了，部分城市陷入到竞争的红海局面等。那么，房企想要在竞争中取胜，而且获取最大利益，就需要技巧了。

下面，我从四个方面论述我的观点。

第一方面：房地产行业在国民经济中的占比相当大

20世纪80年代前后，我国工业迅速崛起，迅速一举成为世界工厂。如今，随着国内制造业的低成本优势逐步消失，一些产业逐渐向我国周边国家转移。另外，中美贸易战至今还没有落下帷幕。

大国竞争，保持国内的稳定团结十分重要，而要保持国内的稳定团结，经济就要保持稳健增长，人民要充分就业。

我国的房地产行业在国民经济中占有相当大的比重，其对稳定经济增长，促进就业，具有稳定器的作用。

作为万业之首的房地产，其上游承接着钢铁和建材等行业，下游串联着建材、家居、营销、装饰和家电等行业，对于经济发展的重要性是不言而喻的。

有学者估计，对GDP的贡献可能达到30%左右。

所以，国家根本不可能缺少房地产业，多年来的调控都是期待房地产行业健康及稳健发展，就是明证了。

第二方面：房地产行业是当前相对较好的行业

虽然近来有不少悲观的论调，但是，至少在现在看来，我一直坚信房地产行业是我国最好的行业，理据可归纳为以下四点：

一是发展空间足够大。目前，中国城镇化率还不到60%，和发达经济体比较还有很大的差距。

以每年城镇化率可实现1%推算，至少还要有10～15年的发展期，才有望接近部分发达国家的现有水平。如果算上旧城改造、城市更新所带来的需求，那规模就更大了，持续的时间就更长了。

根据国家统计局原局长邱晓华的估计，全国约有17万个老旧小区需要改造，涉及总规模在3～5万亿，按照3～5年的进度规划，每年旧改规模差不多在8000～1万亿，这个体量意味着什么呢？我们来对比一下，2018年全国住宅开发投资8.6万亿元，旧改的规模约相当于2018年住宅投资总规模的9～12%，这个比例是相当惊人的了。

这对房地产行业来说，具有很大的支撑作用。所以，就行业来看，不愁没得干。

二是目前房地产行业的毛利率依然位居各行各业之首。虽然近年来，房地产行业的毛利率整体呈下滑趋势，但依然还有30%左右的水平。这远高于制造业10几个点的毛利率水平。

三是固定资产的保值和增值效果依然明显，大家都有购买房产的意愿。如果在2008年全球金融危机前后您置业了，有机会资产升值达5～10倍；又如果2014年房地产最困难的这一年您置业了，有机会获利1～3倍。有人讲过，如果您有刚性需求，任何时候买房都不会有错的。

2016年930以来，我国楼市调控不断加码，2019年1-8月,全国房地产调控政策高达367次,相比去年同期上涨了17%,累计次数刷新了房地产调控记录。然而，即便是在如此严防死守的情况之下，根据国家统计局公布的数据计算，2019 年上半年，全国商品房均价同比（跟2018上半年比）依然上涨 7.50%。

未来，房价的涨幅不会像过去那样大涨了，但保持与GDP增速同步还是可以期待的。核心城市的房子，依然是不错的保值产品。

四是4月8日，国家发改委公布《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出要积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户，城区常住人口300万至500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，新城镇化叠加户籍制度改革，将造就房地产行业全新的发展空间，将形成京津冀、长三角和粤港澳大湾区等九个以上的都市圈。关注每一个都市圈就是把握机会。

第三方面：在新形势下，房企呈现出哪些新特点

整体看，房地产业的规模依然会巨大，发展空间也巨大，但已经过了躺着也能赚钱的时代了，发展到当下，呈现出了一些新特点，在投资时，不得不引起高度重视。只有做好适当的风险规避，否则，有可能会被时代淘汰。

呈现出来的新特点，我总结有三点：

其一，不得不承认，房地产业已经进入到“峰值横盘”时代，高位运行之下地产业的市场总量将维持在15～20万亿。按照城镇化率推算，横盘起码持续10年以上。此峰值过后，房地产业才会从增量市场向存量市场缓慢过度。

其二，今年以来，二线城市成为房地产业竞争的主战场。一是一线城市限购、限售政策没有放松；二是因为三、四、五线城市的需求不足；三是相对一线城市来说，二线城市的收入不低，但房价却要低很多。不过，由于今年4月以来，二线城市地王频出，已经引起高层决策者们的重视，于是相关政策加紧了。未来如何破局，在考验各房企的智慧了。

其三，国内金融政策时紧时松，这已是常态。眼下监管部门针对拿地王的地产公司融资活动在收紧，收紧主要集中在标准化融资审批方面，也延伸到非标融资方面。这对房地产公司又面临一次考验。

第四方面：当下房企如何过冬及获得利益最大化

虽然行业依然向好，但能否从中赚到钱又是另外一回事。我认为，长期来说看行业，短期来说看政策。这个行业长期肯定是一个好行业，但在当前融资收紧和“五限”政策严格实施的情况下，房企都要过冬，与其被动接受，不如主动变革。我提出了四个解决思路，供参考：

第一，一定要找到企业可用的金融工具，将这些金融工具用到极致。无论是跟银行对接，还是跟监管部门的审批申请，工作要细一点，把能保证的尽可能做好。现在银行融资虽然收紧，但政策并非要将房地产打死，依然是有较大的空间的。

第二，耐心和静观其变。耐心不是不做事，而是在内部管理上下功夫，同时尽可能盘活资产。现在好多房企的在手货值可能有一两千亿，土地储备有三五千亿，这些都是可以拿出来的有效货值，在这个时候可以用多种方式（如：代管、合作、基金等方式），尽可能少花钱，多回笼资金，来解决资金流动性问题。

第三，管理好预期。房地产原来每3年调整一次，但我相信这次调整的时间会更长，所以要对未来预期做适当调整。当前处在关键期，活下去最重要。

第四，房企要追求均衡发展，只有均衡发展才是房企基业常青的法宝。我以为千亿房企的战略基本趋同化，大家的套路都差不多，因此竞争也会十分激烈，而行业的天花板若隐若现，因此对未来增长我们就不要有太高的预期，在这样的情况下，房企应该关起门，夯实自身管理，向管理要效益。对于房企长期来讲，一定要追求均好。

从财务管理角度来说，房企发展到今天，一定要学会管好现金流，这就是我反复强调的高筑墙、广积粮的意思。力争把库存卖出去，把压在土地上的钱变成现金，让资金池里多点钱——活水，然后静观其变。

若手里有钱，就不要慌张。

只有熬过严冬，才有机会享受春天的生长、夏天的盛开及秋天的收获，否则一切美好与你无关。

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