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【地产】在限利润的城市,房地产成本控制空前重要!如何才能抢占C位?

【地产】在限利润的城市,房地产成本控制空前重要!如何才能抢占C位?

2019/12/20 15:46
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长沙市发文《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》,其通知内容明确了开发商进行商品房销售的空间为6%~8%,内容一经媒体发布立马在房地产市场引发比较大的讨论。

 

房地产市场限价、限售、限贷的基本情况下又增添新的调控手段-限利润,其关注度可想而知,但是此事最终被披露是长沙市2017年相关政策有效期满后的延续,所以房地产市场对“短期政策”的信息敏感性有如“惊弓之鸟”。

 

抛开文件政策层面对房地产市场的影响,我们清晰的可以看出来商品房的基本成本构成,也让普通大众(当然也包括我这种非建筑成本人员)了解到商品房售价的基本逻辑。

 

商品房售价的基本构成:楼面地价+前期工程费+土建安装成本+公共服务配套措施费+管理费用+销售费用+财务费用+利润+税金
其中:
1)楼面地价,即单位建筑面积平均分摊的土地价格。
2)前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。
3)建安成本,是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。
4)公共服务配套措施费主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化等,这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。
5)房地产开发企业管理费用是指房地产开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用;根据长沙市的发文,这里的管理费=(①+②+③+④)*5%。
6)销售费用:开发经营单位为销售商品住房而发生的费用。根据长沙市的发文,这里的销售费用=(①+②+③+④)*2%。
7)财务费用:指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数不超过①+②+③+④)*50%。
8)行政事业性收费和基金:按国家和省规定执行。
根据上述的基本构成,商品房的销售价格计算表如下:

长沙市《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》

注:有专业人士质疑上述房价按“成本计算法”的问题,此处暂时忽略。

 

 售价背后的成本组成: 

 

一、地货比
房地产地货比指的是:开发商买地的土地款跟将来建设后能卖掉的总货款之间的比例。计算方式:土地款/卖房总货款。

 

根据任泽平《房地产周期》一书中(P315~P316)对北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都、苏州这11个城市的房价构成核算,2015年,土地成本已经占房价的40%,税收成本占16.7%,土地加税收的成本已经占房价的六成左右。

 

 

 

随着2016年~2018年全国范围内的土拍热潮,可以预见的是房地产地货比已经呈现出走高的态势,而且已经向二、三、四线城市蔓延。

 

地货比对房地产项目经营定位的影响意义重大,表现在地货比与项目现金流的重要关系,地货比越小其项目越容易进行高周转开发,其现金流回正速度越快,反之,地货比高的项目其现金流回正时间慢,项目只能做利润型或者均衡型项目。

 

 

二、建安成本

 

建安成本作为开发商成本控制的重点内容,主要体现在建安成本的占比相对大,相对于土地成本建安成本更容易控制,但是我们无法忽视的问题是并不是所有的开发商都能够对建安成本的控制游刃有余。

 

根据中国建设工程造价信息网提供的住宅建安成本数据,各地市的建安成本相差较为明显,开发商而言亦或如此,强管控成本企业的成本控制肯定要强如弱管控的企业。

图片来源:中国建设工程造价信息网

 

我们无法规避的问题在于,上图的建安成本(我称之为“名义建安成本”)仅仅反映的是土建成本而非真是的售价中的建安成本,因为并非100%的建筑面积都能实现销售,比如配套用房、比如人防工程中的车位等等,所以在长沙市的文件中有③/s1,其中③为上图的名义建安成本,s1指小区内可售建筑面积,所以在售价中真正体现的建安成本,我称之为实际建安成本。

 

 

这里我们引入可售比的基本概念。何为可售比?
根据世茂集团住宅可售比标准中的定义:可售比=住宅可售面积/(住宅地上建筑面积+住宅地下室+分摊的集中地库)*100%,具体参下图:

 

提高可售比的重要意义在于能够提高地上可售面积的实际货值,降低实际建安成本,提高产品利润率。

 

【举例】我们以济南地区高层住宅名义建安成本2646元/m2进行说明。

图片来源:中国建设工程造价信息网

 

假设济南某地区A企业的可售比为75%,那么实际建安成本为2646/0.75=3528元/m2;

济南某地区B企业的可售比为70%,那么实际建安成本为2646/0.70=3780元/m2;

从上面可以看出每提高可售比1%,其实际建安成本降低50.4元/m2;

也就是说10万平的小区,A企业建安成本比B企业低504万,即赚504万建安成本的差值;如果考虑到多出来的5000m2可售面积,假定售价为1.2万元/m2,即A企业比B企业多销售6000万。整体盈利6000+504=6504万元。

 

可售比的重要意义在于此,细思极恐的成本影响。

 

控制可售比的基本原则在于:

1、控制地下车位比例,控制单车位指标,控制地库设备用房面积,降低地库总面积,降低地库土建成本。

举例:假定地下车库的建安成本为2500元/m2,单车位效率分别为A企业35m2/辆与B企业32m2/辆的价格差为3*2500=7500元,若地下车位为1000辆,那么A企业要比B企业多花7500*1000=750万的建安成本。

2、控制地面不可售面积,包括非必要的架空层面积、配套用房面积、减少此部分建安成本。

3、控制住宅内部不合理的偷面积,避免过度赠送;

高层产品遏制过度偷面积造成的非常规户型,别墅及洋房产品避免过度建造地下室,变相拉低单方售价。

 

“偷”面积的策略在于:

1)利用规范规则的偷面积,虽然建筑面积上不体现这块数据,但是其土建成本却真实反映成本的增量,可谓“建筑偷一偷,成本上涨百万”一点不为过。

2)通过改造的偷面积,会大大增加后续改造成本,变相的增加单方的建安成本,让然就会增加销售价格。

 

所以开发商一般都严格限制赠送面积的比例。

 

 

金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 2.0 版。

 

高房价、高总价、高地价三高时代,限售、限价、限贷、限利润的大环境下,唯有成本控制好的企业才能脱颖而出,所以说成本控制已经成为了现阶段房地产企业的核心竞争力,这一点无论你承不承认,它都实际存在。

 

文章引述了下述内容,在此一并感谢:任泽平《房地产周期》、郭仕明《财务视角下的房地产运营管理》、世茂集团住宅可售比标准、金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 2.0 版、中国建设工程造价信息网数据。

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