【地产】在限利润的城市，房地产成本控制空前重要！如何才能抢占C位？

长沙市《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》

注：有专业人士质疑上述房价按“成本计算法”的问题，此处暂时忽略。

图片来源：中国建设工程造价信息网

图片来源：中国建设工程造价信息网

假设济南某地区A企业的可售比为75%，那么实际建安成本为2646/0.75=3528元/m2；

济南某地区B企业的可售比为70%，那么实际建安成本为2646/0.70=3780元/m2；

从上面可以看出每提高可售比1%，其实际建安成本降低50.4元/m2；

也就是说10万平的小区，A企业建安成本比B企业低504万，即赚504万建安成本的差值；如果考虑到多出来的5000m2可售面积，假定售价为1.2万元/m2，即A企业比B企业多销售6000万。整体盈利6000+504=6504万元。

可售比的重要意义在于此，细思极恐的成本影响。

控制可售比的基本原则在于：

1、控制地下车位比例，控制单车位指标，控制地库设备用房面积，降低地库总面积，降低地库土建成本。

举例：假定地下车库的建安成本为2500元/m2，单车位效率分别为A企业35m2/辆与B企业32m2/辆的价格差为3*2500=7500元，若地下车位为1000辆，那么A企业要比B企业多花7500*1000=750万的建安成本。

2、控制地面不可售面积，包括非必要的架空层面积、配套用房面积、减少此部分建安成本。

3、控制住宅内部不合理的偷面积，避免过度赠送；

高层产品遏制过度偷面积造成的非常规户型，别墅及洋房产品避免过度建造地下室，变相拉低单方售价。

“偷”面积的策略在于：

1）利用规范规则的偷面积，虽然建筑面积上不体现这块数据，但是其土建成本却真实反映成本的增量，可谓“建筑偷一偷，成本上涨百万”一点不为过。

2）通过改造的偷面积，会大大增加后续改造成本，变相的增加单方的建安成本，让然就会增加销售价格。

所以开发商一般都严格限制赠送面积的比例。

金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 2.0 版。

高房价、高总价、高地价三高时代，限售、限价、限贷、限利润的大环境下，唯有成本控制好的企业才能脱颖而出，所以说成本控制已经成为了现阶段房地产企业的核心竞争力，这一点无论你承不承认，它都实际存在。

文章引述了下述内容，在此一并感谢：任泽平《房地产周期》、郭仕明《财务视角下的房地产运营管理》、世茂集团住宅可售比标准、金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 2.0 版、中国建设工程造价信息网数据。