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【物业】碧桂园物业在港上市,未来发展学习小米!

【物业】碧桂园物业在港上市,未来发展学习小米!

2019/01/15 10:20
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  2018年宇宙第一大房企碧桂园旗下的碧桂园物业,现在叫"碧桂园服务",登录香港交易所,成为碧桂园旗下第二个在香港上市的板块。

  先普及一下在香港港交所上市的几个硬性标准:

  上市前三年合计盈利5000万港元(最近一年须达2000万港元)。上市时市值须达1亿港元,最低公众持股量25%(如发行人市场超过40亿港元,则最低可降低为10%),此外还有一些其他的要求。

  根据公开的财报显示,2015-2017年碧桂园服务的营业收入分别为16.7亿、23.6亿、31.2亿,净利润2.2亿、3.2亿、4.0亿,财务指标远超香港上市要求。与其他同行相比,碧桂园服务位居第一(绿城服务、彩生活、雅生活、中海物业2017年净利分别为3.9亿,3.2亿,2.9亿,2.5亿)。截止2017年12月31日,碧桂园服务共为440个物业项目、100万户业主提供物业管理服务。

  在中国资本市场,到目前为止,登陆A股的物管公司仅有去年12月29日上市的南都物业一家,在香港上市的物管公司有7家,分别是彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、绿城服务、浦江中国、雅生活服务,此外还有几十家在国内新三板上市的企业,资本对物管行业的青睐度越来越高。

  “要打造中国最好的物业”,碧桂园服务在招股说明书的发展目标里写到,想真正做好物业服务,可没有说的那么容易。

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  传统的物业服务就是“二保”公司,即保安和保洁,后来加上了保修和保绿。但实际上,物业服务内容远不及此。我估计会有不少人,说起对自家物业的吐槽都能说出一大堆来,很多前期做的比较好的物业,也是靠开发公司的补贴,这样也长久不了,原因和物业公司的行业属性有关系。

  在以前,物业公司是不受待见的苦差事。物业费N年没有上涨,但是人工成本却一年年上涨,而且长期以来物业服务没有标准化体系,业主的认知标准也不一样,无论多么便宜的物业费,业主爱抱怨:服务不好,不值。

  但好物业的重要性显然不言而喻,因为好物业是业主一辈子的要求。

  宋卫平先生曾经说:物业服务是房产开发链上重要的一环,正在彰显越来越重要的地位,“可以说重要程度可达50%,物业服务做得越好的开发商越得业主信赖。”做好服务,不仅仅是企业的方向,也是行业的方向,更是人类的方向。

  碧桂园杨主席也说过:“物业管理是我们的明天”。并强调“质量和物管是我们的生命线”,对物业发展寄予厚望,是碧桂园全产业链中有重要的战略地位。

  长期来看,未来随着地产开发的逐步萎缩,住房后市场依然是一个未被挖掘的金矿。

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  所有的物业公司领导层都知道,单纯靠收取物业管理费能维持基本的人力支出就不错了,如果想要大发展,必须依靠增值服务。

  碧桂园服务也同样,他们有三条主要业务线,即物业管理服务,社区增值服务,及非业主增值服务。依旧还是需要回到原点,让业主愿意享受物管提供的增值服务首先还是回归物业服务的满意度。

  碧桂园服务的总经理李长江曾公开表示,物业的出路没有其他,只有首先踏踏实实做好服务,提升业主的满意度。碧桂园服务这个高管很有意思,听碧桂园服务的一个朋友讲,他们内部智能化系统大屏就在这位总经理的办公室,他能时刻了解满意度情况,让他每天工作亚历山大。

碧桂园服务BI平台,来自碧桂园服务对外介绍PPT

  在了解碧桂园服务的过程时,其中一篇文章报道了这个物业老大还分享了碧桂园的服务理念,就是“一个中心、两种感觉、三个服务“,一切让客户高兴为中心,视业主为亲人或朋友的感觉,全程做到跑步服务、微笑服务、专业服务,比如为了更加快捷的和物业进行沟通,他们刚刚升级了“凤凰管家”服务。

  但我认为最值得推崇的可取之处,是他们借鉴酒店行业的经验,针对不同的社区和不同的收费价格,制定的不同的服务菜单,并针对每一项服务制定了标准化的服务内容和服务动作。比如出差,选择七天、锦江之星的体验和橘子水晶酒店肯定不同,而橘子水晶和喜来登、威斯汀甚至W酒店从价格、硬件、服务也都差别很大,物业管理同样如此。

  在营收方面碧桂园服务的一系列探索更是值得研究,如何在固定的收入物业缴费、巨大的人力成本支出和增值服务相对偏低的情况进行改变?

  和所有行业一样,做成任何事首先都需要:人才。

  同碧桂园地产集合一批博士的“未来领袖计划”计划不同,碧桂园服务网罗的是一批重点高校硕士,取名“火箭军“,希望未来能在他们中产生一些城市物业负责人或区域物业负责人。针对中层,碧桂园服务还有“凤翎计划”,一年招聘100名全国本科院校的优秀毕业生进行重点培养,让其5年内成为物业项目经理或职能部门经理。

  其次是向管理和智能化要效益。

  物业作为人力密集的行业,人力成本是最大的支出。目前碧桂园服务在社区智能化方面采取的一系列举措,如人工智能辅助监控、360度无死角监控布防,甚至巡逻机器人等,尤其是和腾讯的战略合作,在方便业主的同时一定可以减少对人工的过分依赖。

  最后是向增值服务要效益。

  前边提到了,所有的物业公司都知道想实现应收增长单纯靠物业费肯定不现实。其实所有物业公司的管家身后都有一大批业主,碧桂园服务也同样瞄准了:增值服务。毕竟,服务了100多万户家庭的300多万业主。

  碧桂园服务的增值服务体系正是建立线下社区零售场景,围绕业主需求构建一系列垂直生活服务,这个从我下载的业主APP看的最为清晰。

  这个在业主群中全面推广的APP除了有可实现基础功能如开门、缴费保修之外,还有很多诸如凤凰优选、房屋服务、生活消费、出行服务、金融服务、汽车服务等相关的内容,其中有些是碧桂园服务运营,也有第三方提供服务。他们的逻辑是学习小米的生态构建模式,始终以消费者需求为中心,针对消费者真实需求的同时,聚焦若干业务直营布局,同时在更广泛的领域通过孵化、合作甚至合资的模式进行生态布局,最终打造基于社区场景的服务生态圈。

  社区,未来会成为新零售驱使下的线下最好场景。但其实让我没想到的是,碧桂园服务竟然还要加大社区文化建设,做社群。

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  众所周知,这几年涌现出来的社群名盘,基本都是单项目居多,而且都是老板或单项目的第一负责人极为重视和坚持才做出成绩,这其中阿那亚和聚龙,奥伦达社群以北京项目原乡和海坨山谷做的最好,而碧桂园全国布局几百个城市有近千个项目。

  根据近期网上的资料,碧桂园服务正在打造一个相对可以复制的,增加业主和业主之间、业主和管家之间可以经常互动的不一样的社区文化体系。

  比如他们提出了“0.5幸福”社区文化价值主张,大家可以评判一下:

  每天,花0.5小时陪孩子学习玩耍;

  每天,花0.5小时陪家人吃饭聊天;

  每周,花0.5天结识邻居朋友、友邻互助;

  每周,花0.5天参加社群活动、精彩生活。

  其实,对于每日忙忙碌碌连对门邻居都不认识的我们,这些社区主张非常棒,然而仅仅只有倡导有主张还不够,还需要有配套的活动才能让业主有机会参加社群活动,有机会认识邻居朋友。从碧桂园服务发布的5H体系建设可以看到,通过健康运动、欢乐童趣、文化和公益等不一样类型的活动,打造多样的社群,既有业主自治、又有管家参与,共建美好社区。

  搞好社区文化建设肯定是未来的一个方向,甚至是趋势,因为人未来都会回归,但这注定是一个需要坚持和持续,需要用心去做的事情,如果真到了那一步,业主见管家就跟自己妹妹和女儿一样,还会发愁物业费的收缴率吗?还用担心各种增值服务业主不买单吗?所以,如果碧桂园服务在未来经过若干年的努力能够做到这一步,成为“宇宙第一”物业公司或许指日可待。

  “要打造中国最好的物业”、“追求有质量的增长,而不是追求规模第一”,把碧桂园服务在招股说明书的这句话作为结尾,上市后就是公众公司了,希望能说话算话,说到做到,我们会持续跟踪观察!

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