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【钧涵原创】物业助力地产打造完美生态圈

【钧涵原创】物业助力地产打造完美生态圈

2019/01/17 10:59
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  顺势而为

  碧桂园地产破万亿让业内人惊叹和学习,但钧涵顾问更加关注和敬佩碧桂园两年内完成教育公司(博实乐)在纽约上市,物业公司在香港上市;未来还有社区商业公司上市,最后是农业产品......。恒大集团旗下恒大健康(00708)在香港上市,市值384亿;泰禾集团五年投500亿布局大健康产业。

 

  房地产标杆企业一系列眼花缭乱战略布局只有一个核心:大服务大消费,用主业孵化更多副业上市平台。

  打造地产生态圈又具备三大思维:

  1)产业链思维:在房地产产业链条中不断挖掘价值,一方面拉长产业链条,形成长尾效应,另一方面是找到价值点深度挖掘和投资,两个方面都需要和地产主营业务有一定关联性。例如碧桂园的教育、物业、社区商业、农业绿色产品形成严密的产业链条,搭建完整的地产生态圈。

  2)市场思维:无论地产还是物业孵化的产业都应该具备市场化发展的能力,换句话说回来必须是自己能够独立生存能够自负盈亏的市场化公司,地产前期可以给支持但绝不是寄生关系。

  3)资本和互联网思维:投资孵化的产业应该具有资本和互联网两个翅膀,不能等靠地产的投资,因此没有良好的市场化发展和盈利模型,缺失互联网思维就不会吸引资本的青睐。

  综上分析说明:

  围绕地产产业链搭建地产生态圈,挖掘孵化大服务、大消费产业才是必然发展。

  资本为翼

  目前香港主板有碧桂园、雅生活、彩生活等七家上市物业公司,南都物业在A上市,仍有很多标杆地产下属物业公司在上市筹备或排队中。已上市物业公司无一例外均是标杆房地产集团旗下的物业公司。香港投资机构说过一句话:“物业公司和物业费本身没有价值,但是物业上市平台有价值和想象空间的。

  上市平台固然重要但是未必每一家有理想的物业公司都成功,亦或说是平台重要还是平台上面的产业“内容”更重要?钧涵顾问认为,两者均有很好的发展,需要结合公司资源、能力、禀赋而定。目前看来大家选择是先上市,再去快速投资并购教育、医养、家政、看护服务类等产业内容。所以有些公司苦心耕耘产业“内容”形成规模和口碑等上市来收购也取得不错的发展路径。

  综上分析说明:

  地产才是物业公司上市的真正推手;同时物业公司上市离不开地产的支持,反之地产需要更多的上市平台为大服务大消费保驾;上市平台需要更精彩的产业“内容”。

  战略先行

  不同公司、不同业务板块应该有不同的定位,一刀切的全部用公司化管理恐怕不利于专业发展,有些职能中心不建议过早独立出来公司化管理或者对外进行市场扩张,例如科技类公司,应先立足本全集团将地产、物业信息化、ERP平台、数据云、交互端口做扎实,形成行业标杆效应方可市场化。

  龙湖的千丁投入3亿进行市场化效果欠佳,万科的万睿平台、彩生活的彩之云均是如此;而碧桂园逆向发展,百多人的科技团队并未着急面向市场,反而形成很好的口碑和技术积淀。

  管控模式、股权激励等管理手段源于公司发展战略和公司定位,尤其是股权激励,股权应该授予给公司不可或缺的关键人才和不可或缺的外部合作资源,同时,以盈利分红为主的股权激励和以股权增值为主的股权激励,其思路和逻辑有很大的差异,而这些都建立在对顶层战略定位和业务模式清晰的基础上,如果贸然实施,会带来很大的负面效果,钧涵不赞同将股权激励视为包治百病的偏方,以钧涵某物业咨询案例为例,该物业公司的顶层战略、产业和子公司定位并不清晰,单一使用股权激励非但不能取得良好效果有时反而会给业务发展带来负面导向,因此,战略举措和发展路径是基础。

  综上分析说明:

  结构治理与管控的前提是发展战略清晰,发展路径明确,战术举措得当,才能谈及管控模式。

  目前,行业内诸多物业公司下属专业公司由财务代管本身就是治理结构层面带来的弊病,需要基于战略发展定位来设计顶层架构,基于业务发展来确定管控模式,基于上市公司股权、期权体系来设计激励体系。

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